Положен ли налоговый вычет при покупке квартиры у родственников?

Сделка между взаимозависимыми лицами по приобретению квартиры лишает права на получение налогового вычета. Перечень «лишенцев» был значительно сужен с 2012 года. Ограничение действует только в отношении договоров купли-продажи.

Налог при покупке квартиры у родственников

Стать собственником квартиры близкого родственника при его жизни можно двумя путями:

  • купить – и потерять право на налоговый вычет;
  • принять в дар – и воспользоваться налоговой льготой, освобождающей от уплаты НДФЛ.

foto-1-67В последнем случае нормы гражданского и налогового права предоставляют родственникам по нисходящей и восходящей линии дополнительную преференцию. Так, полученное безвозмездно имущество должно быть задекларировано. Даритель при этом несёт расходы, а одаряемый получает с точки зрения НК РФ доход, облагаемый по стандартной ставке для резидента – 13%.

Однако родители родителей, сами родители, супруги, дети, внуки и братья, сёстры, вступающие в сделку дарения, освобождены от необходимости платить налог. Так, свёкор, подаривший сыну и невестке по ½ квартиры, освобождает первого от дополнительных перечислений в бюджет. Тогда как невестка обязана в следующем календарном году отчитаться за подарок и внести в казну 13% (или 30% – для нерезидентов) от стоимости объекта, рассчитанной самостоятельно.

Внимание! Отказ в получении налогового вычета у родственников связан с возможностью влияния родственных отношений на стоимость объекта. Однако даже если квартира будет продана отцом дочери по среднерыночной цене, ИФНС вынесет решение об отказе и не возместит НДФЛ.

Кто может оформить налоговый вычет?

При оформлении налогового вычета при покупке квартиры у родственника необходимо соблюсти следующие условия:

  • покупатель является резидентом РФ;
  • его доход официально подтверждён;
  • работодатель регулярно отчисляет 13% от его заработка в бюджет;
  • для расчёта были использованы личные или заёмные средства;
  • родственник-продавец не входит в круг исключения.
Особенность! Из стоимости объекта по договору будет вычтен размер использованных государственных дотаций: средства материнского капитала, федеральных программ помощи в приобретении жилья отдельным категориям и пр.

Кому не положен имущественный возврат?

Налоговая льгота не будет предоставлена покупателю недвижимости в таких случаях:

  • он длительное время (больше полугода) отсутствовал в России;
  • у него нет официально подтверждённого источника дохода;
  • работодатель не вносил в бюджет или использовал другую ставку при удержании НДФЛ;
  • оплата договора полностью произведена средствами из государственного бюджета или работодателя;
  • между ним и продавцом установлены близкие родственные отношения.
Интересно! ИФНС может отказать в вычете, если сторонами по договору выступают, например, тёща и зять. Объект переходит в совместную собственность супругов, один из которых приходится продавцу близким родственником. Избежать этого поможет заключение брачного контракта, закрепляющего отказ дочери от собственнических претензий на квадратные метры, приобретаемые её мужем.

Как узнают, что жилье продано родителями?

Специальной методики определения степени родства продавца и покупателя недвижимости у ИФНС нет. Инспектор принимает решение по совокупности собранных данных:

  • сопоставление фамилий и мест регистрации;
  • запрос в органы ЗАГС;
  • письменное подтверждение либо опровержение от покупателя и т.д.

Скрыть факт покупки квартиры у родственника с целью получения налогового вычета достаточно просто. Однако это является незаконным деянием и чревато обвинением в незаконном обогащении со всеми вытекающими последствиями.

Один из законных фактов обойти препятствие – использование иных форматов сделки. Так, запрет наложен только на договора купли-продажи. Уступка прав требования под данную норму не подпадает. Значит, приобретя квартиру по договору долевого участия, отец вправе уступить её своему сыну. Последний сможет на вполне законных основаниях претендовать на налоговый вычет после подписания акта приёма-передачи.

Сделка между родственниками до 2012 года и после

До 2012 года налоговое законодательство опиралось на нормы определения родства и свойства, закреплённые в смежных отраслях права директивными документами. Среди них:

  • Семейный кодекс РФ;
  • Гражданский кодекс РФ;
  • Общероссийский классификатор информации о населении.

foto-2-65Круг лиц, покупка квартиры у которых автоматически лишала права на налоговый вычет, был всеобъемлющ и включал все возможные степени родства. Внуки, бабушки, прабабушки, племянницы, тёти, двоюродные братья, отчимы, пасынки, родственники супругов – все подпадали под правило исключения. Заключение сделки с одним из них лишало налоговой льготы.

По сделкам, заключённым с наступлением 2012 года, действуют нормы статьи 105.1 Налогового кодекса РФ. Перечень взаимозависимых лиц ограничен следующими родственниками:

  • супруги;
  • родители и усыновители;
  • дети (родные и усыновлённые);
  • братья и сёстры;
  • опекуны, попечители и их подопечные.
Важно! Суд может расширить этот перечень по иску от налоговой службы. Однако на практике ИФНС не ищет дополнительных поводов для отказа в вычете по данному основанию – сделка между взаимозависимыми лицами.

Размер налогового вычета

Величина налогового вычета не зависит от степени родства и свойства продавца с покупателем, а определяется понесёнными затратами:

  • на приобретение жилплощади – не более 2 млн руб. собственных или кредитных средств;
  • на отделку помещений – если в договоре прямо указано, что объект переходит к новому владельцу без отделки;
  • на гашение процентов по кредиту – не более 3 млн руб. по факту совершённых платежей.

Указанные выше ограничения распространяются на правоотношения, возникшие с 2014 года. До этого размер налогового вычета по кредитным процентам не был лимитирован. По сделкам, совершённым до 2008 года, максимальный размер льготы составлял 1 млн руб.

Увеличить вдвое возврат НДФЛ могут супруги, приобретающие недвижимость в совместную собственность без выделения долей. В этом случае каждый из них может претендовать на вычет в максимальном размере в отношении одного и того же объекта недвижимости.

Необходимые документы

При оформлении налогового вычета через ИФНС понадобятся следующие документы:

  • заявление на возврат НДФЛ;
  • налоговая декларация, отражающая доходы и расходы за истекший календарный год;
  • справка о доходах и удержанном налоге с места работы;
  • контракт по сделке с указанием стоимости объекта;
  • официальная регистрация перехода права собственности;
  • подтверждение понесённых расходов.
В перечень обязательных документов не входят свидетельства, подтверждающие либо опровергающие родственные связи с продавцом. Однако на стадии камеральной проверки документов налоговый инспектор вправе их попросить. В некоторых ИФНС претендент на вычет письменно подтверждает разъясненное ему ограничение по сделкам с близкими родственниками.

Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников не ограничен по лимитам предоставления (2 и 3 млн руб., как по прочим сделкам). Притязания невозможны только по сделкам купли-продажи, заключённым между членами одной семьи. Дальнее родство, свойство, а также иная форма перехода права собственности (уступка) позволяют воспользоваться льготой в полном объёме.