После заключения сделки продавец недвижимого имущества обязан задекларировать доход и уплатить НДФЛ. Правило касается всех объектов, вне зависимости от их площади и расположения. Рассчитывая сумму подоходного налога, необходимо учесть льготу в виде вычета.
Оглавление
Законодательство
Основной документ, регламентирующий порядок предоставления вычета — Налоговый кодекс РФ. Так, в статье 220 подробно разъяснены:
- варианты имущественного налогового вычета, в том числе и после продажи участка;
- предельные размеры вычета с учётом категории имущественного объекта — земля, квартира, автомобиль, ценные бумаги и пр.;
- способ замены вычета с учётом понесённых расходов по приобретению проданного имущества;
- механизм распределения вычета между участниками долевой собственности;
- ограничения в применении льготы к объектам предпринимательской деятельности.
Статья 217.1 устанавливает:
- минимальный срок владения земельным участком на праве собственности для освобождения от уплаты налога после продажи;
- нижнюю границу продажи на уровне 70% от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Это сделано для предотвращения махинаций с занижением реальной цены с целью ухода от налогов;
- возможность внесения изменений региональными актами в срок владения и размер коэффициента.
Какой имущественный налоговый вычет имеется при продаже земельного участка?
Продавая участок земли, можно воспользоваться преференциями, существенно сокращающими налоговое бремя:
- имущественный вычет;
- уменьшение налогооблагаемой базы на сумму понесённых расходов.
В первом случае действует фиксированная сумма, на величину которой снижают указанную в договоре стоимость продажи. Такой подход позволяет сэкономить 130 тысяч рублей либо вовсе не осуществлять налоговые платежи в бюджет. Последний вариант возможен, если стоимость проданного участка меньше 1 млн руб.
Во втором случае возможно существенное снижение суммы НДФЛ. Однако и здесь есть «подводные камни» — расходы должны быть документально подтверждены. Это не только контракт по сделке, но и расписка, кассовый чек или иной платёжный документ, удостоверяющий сам факт передачи денег. Если же земля была получена в дар, по наследству, по договору ренты или путём приватизации, такой вариант не применим. Издержек на приобретение квадратных метров нет, значит, нет оснований для занижения налогооблагаемой базы.
Кому предоставляется?
Налоговый вычет с продажи земли предоставляется всем собственникам, не освобождённым от уплаты подоходного налога с этого вида сделок. Согласно законодательству, от декларирования и налогообложения полностью освобождаются продавцы, владеющие участком:
- больше 3 лет по договору наследования, дарения от близкого родственника, с момента приватизации, по договору ренты;
- от 5 лет во всех остальных случаях.
Условия получения
Для применения льготы в виде уменьшения налогооблагаемого дохода необходимо соблюсти следующие условия:
- не менее 3 лет быть собственником участка, полученного в наследство, по договору ренты или приватизированного в 2016 году и позднее;
- быть собственником земли, приобретённой в 2016 году или позднее, не менее 5 лет.
Если в декларируемом году было продано несколько наделов, то лимит вычета распространяется на все объекты в совокупности, а не по каждому в отдельности.
Необходимые расчеты
Гражданин приобрёл в 2017 году участок за 2,5 млн. руб., а в 2019 году продал за три миллиона при кадастровой стоимости в 3,5 млн. руб.
При заполнении декларации ему необходимо рассчитать сумму подоходного налога к уплате в бюджет.
Возможно два варианта:
- Расчёт НДФЛ с суммы продажи с учётом вычета.
НДФЛ = (3 000 000 – 1 000 000) х 13% = 260 000 руб.
- Расчёт НДФЛ с разницы между доходом с продажи и расходами по приобретению без учёта вычета.
НДФЛ = (3 000 000 – 2 500 000) х 13% = 65 000 руб.
Если бы гражданин в примере торопился с продажей и реализовал этот участок за 2 миллиона рублей, то появился бы третий вариант расчёта:
- Расчёт НДФЛ с кадастровой стоимости участка без учёта вычета.
НДФЛ = 3 500 000 х 0,7 х 13% = 318 500 руб.
Что влияет на сумму?
Максимальная величина налогового вычета — 1 миллион рублей. На эту сумму можно уменьшить декларируемый доход, экономя на уплате НДФЛ.
При расчётах необходимо учесть несколько нюансов:
- Когда сумма полученного от сделки дохода меньше 70% кадастровой стоимости надела, в расчётах используют именно последнюю величину — кадастровая стоимость, помноженная на коэффициент 0,7.
- При наличии документов, подтверждающих расходы на приобретение земли, подоходный налог рассчитывают с разницы между ценой продажи объекта и первоначальной стоимостью.
- Если долевые собственники продали участок по одному договору купли-продажи, то вычет делится между ними пропорционально доле собственности. Когда каждый продал свою долю по отдельному контракту, то претендовать на вычет в максимальном размере могут все дольщики.
Как получить?
Для использования налоговой льготы необходимо выполнить следующие действия:
- заполнить декларацию 3-НДФЛ;
- приложить документы, подтверждающие продажу объекта по задекларированной стоимости или связанные с расходами на первоначальное приобретение, если выбран вариант расчёта НДФЛ по формуле «доходы — расходы» (без вычета);
- отнести весь пакет в налоговую инспекцию.
Что делать при отказе?
При оформлении документов на налоговый вычет никто не застрахован от ошибок. Поводы для отказа ИФНС в применении льготы:
- неполный комплект документов;
- недостоверные сведения по суммам;
- пропущен срок подачи декларации;
- документы ошибочно направлены в другую налоговую инспекцию;
- форма заполнена с ошибками, нестыковками, недочётами;
- отсутствует право на налоговый вычет.
Обращаться надо в следующие инстанции:
- непосредственно к руководителю ИФНС;
- в территориальное управление ФНС;
- в главное управление Федеральной налоговой службы;
- в суд по месту жительства.
Величину подоходного налога с продажи земельного участка снижают, применяя предусмотренные налоговым законодательством льготы. Имущественный вычет составляет 1 млн. руб., однако допустима замена величиной понесённых расходов. При отказе инспектора в предоставлении льготы результаты обжалуют в вышестоящих инстанциях вплоть до судебного разбирательства.