Развернутое описание налога на продажу дома с земельным участком

foto-1-74Налог на продажу дома необходимо оплачивать на основании положений НК РФ. Но есть несколько случаев, когда его можно уменьшить или совсем не платить. Собственник должен знать обо всех нюансах, чтобы правильно осуществить взаиморасчеты с государством.

Описание налога на продажу дома с земельным участком

Согласно положениям действующих законов собственники обязаны оплачивать налог на продажу дома и земли. Информация об этом указана в Налоговом кодексе РФ. Однако статья 217.1 указывает, что не всегда необходимо производить оплату. Также есть некоторые нормативно-правовые акты, позволяющие не оплачивать данный налог отдельной категории граждан.

Справка. Если граждане освобождены от оплаты налога соответствующим правовым актом, то сотрудникам ФНС необходимо предоставить доказательства, подтверждающие право на льготу.

Суть налога заключается в следующем:

  • гражданин РФ должен выплатить 13% от полученного дохода, для иностранных граждан ставка составляет 30%;
  • данный налог препятствует спекулятивным действиям;
  • собственники могут уменьшить сумму благодаря тому, что подадут соответствующие бумаги в ФНС;
  • требуется оформить декларацию и предоставить ее в отделение налоговой по месту регистрации, а также оплатить налог.

Если налоговый агент выплатил больше, чем это необходимо, излишки можно вернуть. Обычно такое случается, если подавалась декларация и одновременно производилась оплата. Во время проверки документов сотрудники ФНС выявили ошибку и указали на нее. В результате перерасчета сумма к оплате оказалась меньшей.

Нюансы налогообложения

Существует немало нюансов, которые касаются налогообложения после продажи недвижимости. Стоит рассмотреть их более подробно.

Срок владения домом

В свое время не было ограничений по сроку владения, чтобы можно было продавать недвижимость, не оплачивая налог. Затем ввели срок — 3 года. То есть, если гражданин владеет жильем в течение трех лет и продает его, он не обязан производить оплату в государственный бюджет. Это сделано, чтобы сдерживать цены на недвижимость и помешать спекулянтам зарабатывать на перепродаже.

В 2016 году депутаты ГД РФ рассмотрели возможность увеличения трехлетнего срока до пяти лет. Закон был принят. Таким образом, сейчас необходимо владеть недвижимостью не менее пяти лет, чтобы продать ее без необходимости оплачивать налог.

Исчисление времени идет следующим образом:

  • с момента оформления сделки;
  • после получения наследства;
  • после строительства дома и сдачи его в эксплуатацию.
Необходимо понимать, что не на всех земельных участках можно строить индивидуальные жилые дома. Требуется учитывать назначение этих земель. Поэтому перед строительством стоит получить соответствующее разрешение государственных органов. В противном случае могут заставить снести постройку. Если на земельном участке есть постройки, которые не задекларированы, можно решить данный вопрос довольно быстро на основании дачной амнистии. На данный момент действует упрощенная схема узаконивания построек, которые будут находиться в плане участка.

Какая сумма облагается?

Нижних и верхних границ нет. То есть, оплачивать придется с полной налоговой базы. Это та стоимость, по которой был продан объект недвижимости.

Однако есть возможность снизить размер налоговой базы, предъявив следующие документы:

  • на покупку дома;
  • о затратах на строительство;
  • о затратах на ремонт.

Подробнее об этом будет написано ниже. Таким образом, не всегда надо платить налог с полной стоимости объекта недвижимости. Если есть вопросы, которые касаются конкретно взятого случая, можно обратиться к юристам. Они всегда готовы за небольшое вознаграждение оказать полную информационную поддержку.

Размер налогового вычета

Согласно действующему законодательству налоговые агенты могут вернуть часть подоходного налога после приобретения жилья. Сегодня возможно получить различную сумму, исходя из права на получение имущественного вычета. Так, если была оформлена ипотека, то агент может получить максимально 390 000 рублей за год. При приобретении квартиры предельная сумма составляет 260 000 рублей.

Важно. Раньше можно было подать документы на получение вычета один раз за жизнь. Сейчас это можно делать несколько раз, пока налоговая база не достигнет 2 миллионов рублей. Речь идет не о размере выплаты, а о налоговой базе или стоимости объекта.

Вот пример получения нескольких налоговых вычетов:

  • покупка квартиры стоимостью 1 млн руб. дает право на получение 130 000 руб.;
  • гараж за 300 000 руб. дает возможность получить еще 39 000 руб.;
  • дом за 2 млн руб. позволяет вернуть 260 000 руб., однако ранее уже были получены две суммы, поэтому максимально можно вернуть 91 000 рублей.

В данном случае расчет был сделан без учета ипотеки. При оформлении жилищного кредита надо отдельно подавать декларацию на получение налогового вычета. При этом необходимо учитывать, что вернуть подоходный налог могут только в том случае, если остается налоговая база. Речь идет о тех налоговых отчислениях, которые налоговый агент совершал за отчетный период.

Например, если гражданин за год заплатил только 120 000 рублей в виде НДФЛ, а претендует на 260 000 рублей в виде возврата, то ему выдадут не больше 120 тысяч. Оставшаяся часть переносится на следующий отчетный период, если речь идет о возврате с покупки квартиры. Проценты по кредиту на следующий налоговый период не переносятся.

Возможность вернуть часть денег

Стоит подробнее рассмотреть, как можно вернуть часть денежных средств и сэкономить на оплате налога. Эта информация позволит знать о своих правах и заявлять о них. Так как в России действует изъявительная форма права, то сотрудники ФНС ничего не скажут, если в декларации не будет заявлено о возможности получить налоговый вычет.

За имущество

В данном случае речь идет о том, что гражданин продал дом и купил другую недвижимость. То есть, сокращение налоговой базы происходит путем взаимовычета суммы продажи и покупки. Вот как происходит расчет при условии, что дом продавали за 2 миллиона рублей, а новый объект стоил 1,5 миллиона рублей:

  • определение налоговой базы: 2 – 1,5 = 0,5 млн руб. – это налоговая база;
  • расчет суммы налога: 500 000 * 13% = 65 000 руб. – сумма налога для граждан РФ;
  • расчет налога для иностранца: 500 000 * 30% = 150 000 руб.
Важно. Если речь идет о юридических лицах, то они обязаны производить оплату согласно выбранной системе налогообложения, в установленные законом сроки.

Из расходов на строительство

Расходы на строительство тоже могут уменьшить налоговую базу. Однако для учета этой суммы необходимо предоставить следующие документы вместе с декларацией 3-НДФЛ:

  • фискальные чеки, подтверждающие покупку строительных материалов;
  • счета-фактуры от поставщиков товаров и услуг;
  • товарные накладные;
  • договоры с контрагентами;
  • другие бумаги, подтверждающие расходы на строительство.
Справка. Если сотрудники ФНС не примут какой-то документ, они должны об этом сказать. В результате придется переделывать декларацию 3-НДФЛ.

Из расходов на покупку дома

foto-2-72Не всегда собственники сразу покупают новое жилье. Они могут использовать полученные деньги разными способами. Однако все равно можно снизить затраты на налог.

Для этого необходимо:

  • заполнить налоговую декларацию;
  • предоставить договор купли-продажи на покупку и продажу дома;
  • предоставить подтверждение, что ранее гражданин не получал вычет за дом.
Справка. Если дом был продан за меньшую сумму, чем стоимость покупки, то ничего платить не придется.

Порядок выплаты налога

Необходимо понимать, как правильно надо оплачивать налог. Для этого нужно следовать определенному алгоритму.

  1. Заполнить налоговую декларацию и отразить в ней все возможные вычеты и другие суммы, которые позволяют снизить налоговую базу.
  2. Предоставить декларацию сотрудникам ФНС до 15 апреля следующего года и дождаться проверки.
  3. Оплатить налог до 15 июля следующего года.
Важно. Необходимо уточнить реквизиты для оплаты налога в конкретно взятом отделении ФНС, в противном случае деньги не будут учтены. Квитанцию рекомендуется сохранять, чтобы решить проблемы в случае их возникновения.

Сбор документов

Для оплаты налога и получения вычета сотрудникам ФНС необходимо предоставить следующие документы:

  • декларацию 3-НДФЛ;
  • паспорт;
  • справку о доходах 2-НДФЛ;
  • заявление установленного образца (можно взять на сайте ФНС);
  • выписку из ЕГРН;
  • договор купли-продажи;
  • подтверждение оплаты за покупку нового объекта недвижимости (если есть);
  • кредитный договор ипотеки (если есть);
  • ИНН;
  • реквизиты для перевода денег, если итоговая сумма оказалась не в пользу государства.
Важно. Если налоговый агент передает документы не лично, а через доверенное лицо, то у последнего должна быть доверенность, заверенная нотариусом.

Заполнение декларации

Это наиболее ответственный этап. Сегодня на сайте ФНС можно скачать программу «Декларация», чтобы все сделать самостоятельно. Она понятна и проста.

Вот как лучше всего ее заполнять:

  1. Лист E1, в котором требуется заполнить общие затраты. В строчках 2.1–2.3 пишут расходы вне общего лимита, а в строчках 3.1 – 3.5 лимитированные. Также нужно приложить документы, подтверждающие указанные затраты.
  2. Во время заполнения строчки 34 нужно сделать пояснения на листе E2.
  3. Указание данных из 2-НДФЛ на листе A.
  4. Перенос сведений из листов E1 и A во второй раздел декларации.
  5. Указание суммы подоходного налога к возврату, исходя из размера имеющейся налоговой базы.
  6. Заполнение титульного листа. Тут нужно указать сведения о налогоплательщике и ставку НДФЛ.
Важно. Если итоговая сумма окажется не в пользу государства, то нужно указать размер налогового вычета. В теории все выглядит сложно, поэтому необходимо скачать программу и попробовать всё заполнить. На самом деле нет ничего сложного. К тому же, всегда можно воспользоваться услугами справочной службы.

Также можно обратиться в специализированные компании, которые за небольшое вознаграждение готовы сделать декларацию, согласно действующим требованиям. Это позволит сэкономить время. Стоимость услуги составляет около 2 000 рублей.

Подача заявления

Требуется подавать заявление в отделение ФНС по месту регистрации. Для этого нужно:

  1. Собрать полный пакет документов.
  2. Обратиться к сотруднику ФНС.
  3. Получить расписку о том, что он принял документы.

Однако не всегда нужно ехать лично в налоговую. Можно отправить доверенное лицо, у которого будет доверенность. Ее стоимость составляет около 1 500 рублей. Также допускается отправить документы по почте. Однако нет гарантии, что они дойдут по месту назначения. Кроме того сложно узнать, когда именно письмо будет получено, и действительно ли сотрудник ФНС проверил и всё принял. Данный способ актуален в том случае, когда гражданин прописан в одном регионе, а фактически проживает в другом.

Способы оплаты налога

Существует несколько способов произвести оплату налога. Для этого необходимо знать точные реквизиты.

Вот как можно осуществить перечисления сегодня:

  1. В банке через оператора. Этот способ предполагает, что сотрудник банка сам заполнит реквизиты. Однако иногда взимается комиссия согласно внутренней политике финансово-кредитной организации. Она составляет не более 2%.
  2. Через онлайн-банк. Аналог предыдущего способа, но реквизиты надо вводить самостоятельно. Комиссия, как правило, не взимается.
  3. Через специальные терминалы. Надо быть внимательным с реквизитами. Комиссия — до 8%.
  4. Используя электронные кошельки. Аналог второго способа, но комиссия составит 4%.

Таким образом, можно выбрать оптимальный способ оплаты налога и произвести оплату Если сумма небольшая, то можно и перевести средства с комиссией. Однако при высокой сумме налога лучше выбирать те методы, в которых не взимаются дополнительные платежи. Юридические лица вынуждены оплачивать только банковским переводом со своего расчетного счета.

Сроки оплаты

Производить оплату налога требуется до 15 июля следующего года. Таким образом, у собственника есть время приобрести новую недвижимость, чтобы учесть это для уменьшения налоговой базы.

Штрафы

Необходимо знать об ответственности за уклонение от финансовых обязательств перед государством:

  1. Штраф 1 000 руб., если налог к перечислению в декларации равен нулю.
  2. Штраф до 30% от суммы задолженности за просрочку платежа. Если декларация предоставлена, но платежа не было, то максимальный размер взыскания — 20% от суммы долга.
  3. Ежедневная пеня с 16 июля, размер которой предусмотрен положениями НК РФ.
  4. Уголовная ответственность, если сумма задолженности составляет более 900 тысяч рублей.

Таким образом, рекомендуется своевременно производить все платежи. Это позволит сэкономить на штрафах. Если дело дойдет до суда, то дополнительно придется оплачивать 7% исполнительного сбора. Это сумма, которая переводится в счет оплаты услуг судебных приставов в принудительном порядке.

Способы обойти налоговую выплату

Есть и некоторые способы обойти налоговую выплату:

  1. Купить новое жилье, стоимость которого будет выше, чем сумма продажи дома.
  2. Подождать 5 лет с момента оформления дома в собственность.
  3. Оформить не куплю-продажу, а дарственную. Тогда ничего оплачивать не придется. Но есть риск, что покупатель не переведет деньги продавцу.

В остальных случаях придется производить оплату.

Таким образом, сегодня существует немало способов снизить сумму налога с продажи дома. Необходимо понимать, что государственные служащие не будут о них говорить. Информацию надо получать самостоятельно из открытых источников.

Если декларация заполняется собственноручно и впервые, то надо быть особенно внимательным. При наличии вопросов всегда можно позвонить сотрудникам ФНС по телефону горячей линии. Они всегда готовы оказать полную информационную поддержку на любом этапе сотрудничества.