Как рассчитать и получить налоговый вычет при строительстве дома?

Расходы, связанные со строительством собственного жилья, позволяют уменьшить налогооблагаемую базу – применить налоговый вычет. Однако не все затраты подлежат учёту при компенсации налога на доходы. Применение льготного расчёта осуществляется с учётом норм статьи 220 НК РФ.

Что такое налоговый вычет?

Вычетом называют исключение из дохода произведённых расходов для облегчения налогового бремени. Основными условиями для предоставления преференции являются следующие:

• статус резидента РФ;
• наличие официального источника дохода, с которого удерживают 13%;
• сохранены документы, подтверждающие затратную часть.

При строительстве частного дома

Расходы на возведение коттеджа – одна из категорий затрат, подпадающих под возможность оформления имущественной преференции. Однако помимо обязательных требований, для подобных льгот добавляются специфические условия:

• территориальное расположение объекта в границах РФ;
• продавец участка и/или недостроя не является членом семьи;
• дом признан жилым и зарегистрирован в ЕГРН.

Когда можно получить?

Процедура оформления вычета ограничена следующими сроками:

• начинать процесс следует только после узаконивания прав на дом в ближайшем отделении Росреестра;
• при оформлении льготы через ИФНС необходимо дождаться окончания календарного года регистрации объекта в Росреестре;
• требование возмещения по месту работы позволяет инициировать процесс сразу после получения документов из Росреестра.

Налоговая преференция не имеет срока давности, ограничение действует по периоду возврата – не более трёх лет от возникновения права и до момента обращения с заявлением. Так, если дом зарегистрировали в 2015 году, а обратились за возмещением только в 2023, то из бюджета возместят НДФЛ за 2020, 2021 и 2022 гг.

В каких случаях можно получить имущественную льготу?

Получение имущественной льготы осуществляется с учётом таких факторов:

• фактические затраты на возведение и ремонт помещений – максимально возможная сумма возмещения ограничена;
• перечисленная в бюджет сумма налога на доходы – не больше размера удержанного в текущем году НДФЛ;
• предусмотренный статьёй 220 НК РФ лимит – 2 миллиона на покупку и 3 миллиона на погашение кредитных процентов.

Какие расходы являются основанием?

Затратами по имущественному вычету признаются следующие статьи расходов:

• приобретение надела земли под будущий дом;
• покупка недостроя;
• оплата строительного проекта и сметы;
• подключение к общим коммуникационным сетям или возведение автономных систем;
• закупка стройматериалов и лакокрасочной продукции;
• услуги строителей и отделочников.

Что не входит в декларацию для возмещения?

Налоговая служба не примет в расчёт для вычета следующие статьи расходов:

• перепланировка и достройка уже существующего дома;
• монтаж оборудования и его приобретение;
• возведение надворных построек (бани, гаража, бассейна и пр.);
• монтаж коммуникационных сетей внутри дома;
• остекление;
• шумоизоляция;
• обустройство тёплых полов и пр.

В каком размере?

Максимальный размер вычета определён статьёй 220 НК РФ:

• 2 миллиона руб. льготы или 260 тысяч руб. возмещения – по пункту 3 на покупку, отделку и подключение коммуникаций;
• 3 миллиона руб. льготы или 390 тысяч руб. возмещения – по пункту 4 на погашение процентов за пользование заёмными средствами.

Однако не следует думать, что всем претендентам будет возвращена именно эта сумма:

1. Если в задекларированном периоде было уплачено только 100 тыс. руб., то эта сумма и будет возмещена. В следующем году процедуру повторяют и получают остаток в пределах платежей, поступивших в бюджет. При необходимости процедура повторяется ежегодно.
2. Если строительные расходы составили 1,9 млн руб., то с этой суммы и будет рассчитываться возврат: 1 900 000 х 13% = 247 000 руб.
3. Если возведением дома занимались супруги, то максимальные суммы удваиваются – по лимиту на мужа и жену.

Где прописано «индивидуальное жилое строение»?

Установленный инженером БТИ вид построенного объекта требует внимательного отношения:

• для жилого дома вычет предоставляется по стандартной процедуре;
• для жилого помещения или жилого строения льготу получить невозможно.

Статья 220 НК РФ, регламентирующая данный вид льготы, содержит исчерпывающий перечень объектов недвижимого имущества, дающих право на применение преференции. Участок, дом и доля в нём в этом списке присутствуют, а жилые помещения и строения – нет. Претендовать на возмещение НДФЛ можно только после переоформления вида объекта. В некоторых случаях понадобится изменять вид разрешённого использования земельного надела.

Перечень документов

Для оформления льготы в отношении самостоятельно построенного дома понадобятся следующие документы:

• подтверждение владения домом и землёй;
• договора на покупку участка и недостроенного объекта на нём;
• расписки или платёжные поручения о передаче денег продавцу;
• контракты с проектными и строительными фирмами, ИП или частными лицами;
• платёжные документы по расчётам с ними и акты выполненных работ;
• кассовые и товарные чеки на приобретение стройматериалов согласно смете;
• декларация 3-НДФЛ;
• справка 2-НДФЛ с размером удержанного за год подоходного налога.

Если в договоре приобретаемый дом не обозначен как объект незавершённого строительства, то уменьшить доход на строительные расходы не удастся. Только по затратам на саму покупку.

Как вернуть подоходный налог, если построить в ипотеку?

Ипотечный или другой целевой займ на строительство жилого дома позволяет увеличить размер вычета на 390 тысяч рублей. Алгоритм действий в такой ситуации следующий:

1. Получают кредитные средства в банке.
2. Приобретают участок с недостроем.
3. Завершают строительство.
4. Оформляют право собственности на дом.
5. Направляют пакет документов в ИФНС.

К декларации в этом случае дополнительно прикладывают договор с кредитным учреждением и справку от банка о сумме выплаченных на данный момент процентов. В следующем году к вычету заявляют размер погашенных за истёкший год процентов. И так до тех пор, пока кредитные обязательства не будут исполнены в полном объёме.

Можно ли включить после получения выписки из ЕГРН?

Распространённый вариант – строительство завершили, коммуникации завели, свидетельство оформили и подали документы на вычет. Однако отделочные работы и связанные с ними расходы продолжаются.

В такой ситуации налоговая служба допускает изменение размеров возмещения:

• к моменту оформления собственности в 2017 году расходы на строительство составили 1,4 млн руб.;
• в 2018 году был оформлен вычет в размере 1 400 000 х 13% = 182 000 рублей, часть средств получена, остаток перенесён на 2019 год;
• в течение 2018-го года продолжались работы по отделке помещений на 400 тыс. руб.;
• при повторном оформлении льготы в 2019 году будет заявлена сумма с учётом расходов на отделку 1,8 млн руб.;
• общая сумма к возврату в 2019 году составит 234 тыс. руб. (13% от 1,8 млн руб.) за минусом уже полученных в 2018-м году средств.

Особенности возврата НДФЛ

При возмещении подоходного налога обращают внимание на следующие нюансы:

• срок давности покупки – влияет на лимиты возмещения;
• однократность вычета – повторно воспользоваться не получится;
• возможность переноса остатка по годам;
• приобретение в браке – увеличивает максимальные суммы компенсации;
• назначение земельного участка – не позволит признать дом жилым и аннулирует право на возврат НДФЛ;
• самовольность постройки – отсутствие выписки из ЕГРН лишает права на имущественную льготу.

Срока давности покупки

Сам срок давности приобретения земельного участка с недостроем не влияет на право получения имущественного вычета. Так, можно приобрести землю в 2005, завершить строительство с регистрацией дома в 2015, а заявление на возврат направить в 2025-ом году.

Значение приобретает год оформления права собственности на жилой объект:

• до 2008-го года – лимит возмещения составляет 1 миллион руб.;
• до 2014-го года – лимит увеличен до 2 миллионов руб., по процентам ограничения нет;
• после 2014-го года – введён лимит для погашенных процентов в размере 3 миллиона руб., супругам разрешено удвоить вычет на жильё.

Законодательные изменения в Налоговом кодексе не имеют обратной силы, поэтому дата возникновения права собственности влияет на предельный размер возмещения НДФЛ.

Однократность льготной выплаты

Имущественный вычет, связанный с приобретением или постройкой жилья, предоставляется однократно. Использованную ранее льготу нельзя возобновить при появлении более привлекательных условий.

Это отличает от других вариантов преференции:

• имущественный с продажи – предоставляется каждый год после реализации недвижимости;
• социальный – каждый год при подтверждении расходов на лечение, обучение, пенсионные накопления и пр.;
• стандартный – ежемесячно до прекращения действия оснований и т. д.

Перенос остатка

Получение вычета ограничено тремя рамками:

• лимит по статье 220 НК РФ;
• фактические расходы претендента;
• сумма удержанного за год НДФЛ.

Жилье куплено супругами

Приобретение жилья супругами накладывает характерные особенности на получение вычета:

• каждый из супругов может воспользоваться максимальными суммами по льготе – 1,3 млн руб. на семью;
• в пакет документов включается заявление о распределении льготы между супругами – процент может быть какой угодно: от 100% и 0% до 50% на 50%;
• не имеет значения, на кого из супругов оформлены документы о собственности и контракты со строительными подрядчиками.

Назначение земли, приобретенной для постройки квартиры

Важное условие применения имущественного вычета к самостоятельно возведённому коттеджу – признание его жилым домом. Наличие коммуникаций играет определённую роль в этом процессе.

Но большое значение отводится категории земельного участка, на котором возведена постройка:

• под индивидуальное жилищное строительство – при соблюдении строительных норм и правил дом будет признан жилым, вычет можно оформлять;
• для ведения личного подсобного хозяйства – при выполнении требований СНиП проблем с оформлением дома как жилого не возникнет, можно готовить документы на льготу;
• земли дачных участков – признание дома жилым через суд, только после этого приступают к оформлению вычета;
• на садовых участках – только жилые строения, что автоматически лишает права на имущественную льготу при строительстве дома;
• участки в огородных товариществах – предназначены для выращивания культур, а из построек допустимо возведение только хозяйственно-бытовых сооружений.

Признание права собственности за самовольную постройку

Право собственности на дом – обязательный атрибут признания правомочности притязаний претендента на налоговую льготу. Однако основание перехода этого права к налогоплательщику не играет большой роли:

• купля-продажа – расходная часть «на лицо», применение вычета закреплено законодательно;
• обмен – при оценке объектов обмена по рыночной или кадастровой стоимости;
• судебный акт об узаконивании самовольной постройки – при наличии расходных документов на возведение строения.

Налоговый вычет при строительстве дома по процедуре предоставления аналогичен имущественной льготе по приобретённым квартирам или коттеджам. Главными атрибутами являются право собственности на дом и признание его жилым. Сумма затрат непосредственно по покупке объекта может быть дополнена расходами на возведение и отделку помещений, подключение к инженерным сетям и пр. Срок давности отсутствует, в том числе и к датам совершения затрат.