Как рассчитать и получить налоговый вычет при строительстве дома?

foto-1-6Расходы, связанные со строительством собственного жилья, позволяют уменьшить налогооблагаемую базу – применить налоговый вычет. Однако не все затраты подлежат учёту при компенсации налога на доходы. Применение льготного расчёта осуществляется с учётом норм статьи 220 НК РФ.

Что такое налоговый вычет?

Вычетом называют исключение из дохода произведённых расходов для облегчения налогового бремени. Основными условиями для предоставления преференции являются следующие:

  • статус резидента РФ;
  • наличие официального источника дохода, с которого удерживают 13%;
  • сохранены документы, подтверждающие затратную часть.
Важно! Если вычет предоставляется однократно, например, имущественный, то ведущим условием становится наличие права на льготу. Его либо не использовали ранее, либо сохранился неиспользованный остаток.

При строительстве частного дома

Расходы на возведение коттеджа – одна из категорий затрат, подпадающих под возможность оформления имущественной преференции. Однако помимо обязательных требований, для подобных льгот добавляются специфические условия:

  • территориальное расположение объекта в границах РФ;
  • продавец участка и/или недостроя не является членом семьи;
  • дом признан жилым и зарегистрирован в ЕГРН.

Когда можно получить?

Процедура оформления вычета ограничена следующими сроками:

  • начинать процесс следует только после узаконивания прав на дом в ближайшем отделении Росреестра;
  • при оформлении льготы через ИФНС необходимо дождаться окончания календарного года регистрации объекта в Росреестре;
  • требование возмещения по месту работы позволяет инициировать процесс сразу после получения документов из Росреестра.

Налоговая преференция не имеет срока давности, ограничение действует по периоду возврата – не более трёх лет от возникновения права и до момента обращения с заявлением. Так, если дом зарегистрировали в 2015 году, а обратились за возмещением только в 2023, то из бюджета возместят НДФЛ за 2020, 2021 и 2022 гг.

В каких случаях можно получить имущественную льготу?

Получение имущественной льготы осуществляется с учётом таких факторов:

  • фактические затраты на возведение и ремонт помещений – максимально возможная сумма возмещения ограничена;
  • перечисленная в бюджет сумма налога на доходы – не больше размера удержанного в текущем году НДФЛ;
  • предусмотренный статьёй 220 НК РФ лимит – 2 миллиона на покупку и 3 миллиона на погашение кредитных процентов.

Какие расходы являются основанием?

Затратами по имущественному вычету признаются следующие статьи расходов:

  • приобретение надела земли под будущий дом;
  • покупка недостроя;
  • оплата строительного проекта и сметы;
  • подключение к общим коммуникационным сетям или возведение автономных систем;
  • закупка стройматериалов и лакокрасочной продукции;
  • услуги строителей и отделочников.
Внимание! Каждая статья расходов должна быть документально подтверждена договором и платёжными документами. Для вычета на строительство допустимо существенное «запаздывание» дат в чеках, расписках и контрактах по отношению к дате оформления права собственности.

Что не входит в декларацию для возмещения?

Налоговая служба не примет в расчёт для вычета следующие статьи расходов:

  • перепланировка и достройка уже существующего дома;
  • монтаж оборудования и его приобретение;
  • возведение надворных построек (бани, гаража, бассейна и пр.);
  • монтаж коммуникационных сетей внутри дома;
  • остекление;
  • шумоизоляция;
  • обустройство тёплых полов и пр.

В каком размере?

Максимальный размер вычета определён статьёй 220 НК РФ:

  • 2 миллиона руб. льготы или 260 тысяч руб. возмещения – по пункту 3 на покупку, отделку и подключение коммуникаций;
  • 3 миллиона руб. льготы или 390 тысяч руб. возмещения – по пункту 4 на погашение процентов за пользование заёмными средствами.

Однако не следует думать, что всем претендентам будет возвращена именно эта сумма:

  1. Если в задекларированном периоде было уплачено только 100 тыс. руб., то эта сумма и будет возмещена. В следующем году процедуру повторяют и получают остаток в пределах платежей, поступивших в бюджет. При необходимости процедура повторяется ежегодно.
  2. Если строительные расходы составили 1,9 млн руб., то с этой суммы и будет рассчитываться возврат: 1 900 000 х 13% = 247 000 руб.
  3. Если возведением дома занимались супруги, то максимальные суммы удваиваются – по лимиту на мужа и жену.

Где прописано «индивидуальное жилое строение»?

Установленный инженером БТИ вид построенного объекта требует внимательного отношения:

  • для жилого дома вычет предоставляется по стандартной процедуре;
  • для жилого помещения или жилого строения льготу получить невозможно.

Статья 220 НК РФ, регламентирующая данный вид льготы, содержит исчерпывающий перечень объектов недвижимого имущества, дающих право на применение преференции. Участок, дом и доля в нём в этом списке присутствуют, а жилые помещения и строения – нет. Претендовать на возмещение НДФЛ можно только после переоформления вида объекта. В некоторых случаях понадобится изменять вид разрешённого использования земельного надела.

Перечень документов

Для оформления льготы в отношении самостоятельно построенного дома понадобятся следующие документы:

  • подтверждение владения домом и землёй;
  • договора на покупку участка и недостроенного объекта на нём;
  • расписки или платёжные поручения о передаче денег продавцу;
  • контракты с проектными и строительными фирмами, ИП или частными лицами;
  • платёжные документы по расчётам с ними и акты выполненных работ;
  • кассовые и товарные чеки на приобретение стройматериалов согласно смете;
  • декларация 3-НДФЛ;
  • справка 2-НДФЛ с размером удержанного за год подоходного налога.

Если в договоре приобретаемый дом не обозначен как объект незавершённого строительства, то уменьшить доход на строительные расходы не удастся. Только по затратам на саму покупку.

Как вернуть подоходный налог, если построить в ипотеку?

Ипотечный или другой целевой займ на строительство жилого дома позволяет увеличить размер вычета на 390 тысяч рублей. Алгоритм действий в такой ситуации следующий:

  1. Получают кредитные средства в банке.
  2. Приобретают участок с недостроем.
  3. Завершают строительство.
  4. Оформляют право собственности на дом.
  5. Направляют пакет документов в ИФНС.

К декларации в этом случае дополнительно прикладывают договор с кредитным учреждением и справку от банка о сумме выплаченных на данный момент процентов. В следующем году к вычету заявляют размер погашенных за истёкший год процентов. И так до тех пор, пока кредитные обязательства не будут исполнены в полном объёме.

Можно ли включить после получения выписки из ЕГРН?

foto-2-86Распространённый вариант – строительство завершили, коммуникации завели, свидетельство оформили и подали документы на вычет. Однако отделочные работы и связанные с ними расходы продолжаются.

В такой ситуации налоговая служба допускает изменение размеров возмещения:

  • к моменту оформления собственности в 2017 году расходы на строительство составили 1,4 млн руб.;
  • в 2018 году был оформлен вычет в размере 1 400 000 х 13% = 182 000 рублей, часть средств получена, остаток перенесён на 2019 год;
  • в течение 2018-го года продолжались работы по отделке помещений на 400 тыс. руб.;
  • при повторном оформлении льготы в 2019 году будет заявлена сумма с учётом расходов на отделку 1,8 млн руб.;
  • общая сумма к возврату в 2019 году составит 234 тыс. руб. (13% от 1,8 млн руб.) за минусом уже полученных в 2018-м году средств.

Особенности возврата НДФЛ

При возмещении подоходного налога обращают внимание на следующие нюансы:

  • срок давности покупки – влияет на лимиты возмещения;
  • однократность вычета – повторно воспользоваться не получится;
  • возможность переноса остатка по годам;
  • приобретение в браке – увеличивает максимальные суммы компенсации;
  • назначение земельного участка – не позволит признать дом жилым и аннулирует право на возврат НДФЛ;
  • самовольность постройки – отсутствие выписки из ЕГРН лишает права на имущественную льготу.

Срока давности покупки

Сам срок давности приобретения земельного участка с недостроем не влияет на право получения имущественного вычета. Так, можно приобрести землю в 2005, завершить строительство с регистрацией дома в 2015, а заявление на возврат направить в 2025-ом году.

Значение приобретает год оформления права собственности на жилой объект:

  • до 2008-го года – лимит возмещения составляет 1 миллион руб.;
  • до 2014-го года – лимит увеличен до 2 миллионов руб., по процентам ограничения нет;
  • после 2014-го года – введён лимит для погашенных процентов в размере 3 миллиона руб., супругам разрешено удвоить вычет на жильё.

Законодательные изменения в Налоговом кодексе не имеют обратной силы, поэтому дата возникновения права собственности влияет на предельный размер возмещения НДФЛ.

Однократность льготной выплаты

Имущественный вычет, связанный с приобретением или постройкой жилья, предоставляется однократно. Использованную ранее льготу нельзя возобновить при появлении более привлекательных условий.

Это отличает от других вариантов преференции:

  • имущественный с продажи – предоставляется каждый год после реализации недвижимости;
  • социальный – каждый год при подтверждении расходов на лечение, обучение, пенсионные накопления и пр.;
  • стандартный – ежемесячно до прекращения действия оснований и т. д.

Перенос остатка

Получение вычета ограничено тремя рамками:

  • лимит по статье 220 НК РФ;
  • фактические расходы претендента;
  • сумма удержанного за год НДФЛ.
В большинстве случаев получить положенную компенсацию в полном объёме в декларируемом году не получается. Остаток не сгорает (как в случае с социальным вычетом, например), а переносится в полном объёме на следующий год. Если при повторении процедуры сумма возмещения вновь осталась, она снова переносится и так до полного исчерпания. Остаток по имущественному вычету на приобретение жилья можно перенести на следующую покупку недвижимости. Неиспользованная сумма от максимума по погашению процентов переносу на другой объект не подлежит.

Жилье куплено супругами

Приобретение жилья супругами накладывает характерные особенности на получение вычета:

  • каждый из супругов может воспользоваться максимальными суммами по льготе – 1,3 млн руб. на семью;
  • в пакет документов включается заявление о распределении льготы между супругами – процент может быть какой угодно: от 100% и 0% до 50% на 50%;
  • не имеет значения, на кого из супругов оформлены документы о собственности и контракты со строительными подрядчиками.

Назначение земли, приобретенной для постройки квартиры

Важное условие применения имущественного вычета к самостоятельно возведённому коттеджу – признание его жилым домом. Наличие коммуникаций играет определённую роль в этом процессе.

Но большое значение отводится категории земельного участка, на котором возведена постройка:

  • под индивидуальное жилищное строительство – при соблюдении строительных норм и правил дом будет признан жилым, вычет можно оформлять;
  • для ведения личного подсобного хозяйства – при выполнении требований СНиП проблем с оформлением дома как жилого не возникнет, можно готовить документы на льготу;
  • земли дачных участков – признание дома жилым через суд, только после этого приступают к оформлению вычета;
  • на садовых участках – только жилые строения, что автоматически лишает права на имущественную льготу при строительстве дома;
  • участки в огородных товариществах – предназначены для выращивания культур, а из построек допустимо возведение только хозяйственно-бытовых сооружений.

Признание права собственности за самовольную постройку

Право собственности на дом – обязательный атрибут признания правомочности притязаний претендента на налоговую льготу. Однако основание перехода этого права к налогоплательщику не играет большой роли:

  • купля-продажа – расходная часть «на лицо», применение вычета закреплено законодательно;
  • обмен – при оценке объектов обмена по рыночной или кадастровой стоимости;
  • судебный акт об узаконивании самовольной постройки – при наличии расходных документов на возведение строения.

Налоговый вычет при строительстве дома по процедуре предоставления аналогичен имущественной льготе по приобретённым квартирам или коттеджам. Главными атрибутами являются право собственности на дом и признание его жилым. Сумма затрат непосредственно по покупке объекта может быть дополнена расходами на возведение и отделку помещений, подключение к инженерным сетям и пр. Срок давности отсутствует, в том числе и к датам совершения затрат.