Как рассчитать и получить налоговый вычет при продаже квартиры?

foto-1-87Налоговый вычет при продаже квартиры – законодательно регламентированная льгота, позволяющая уменьшить налогооблагаемую базу вплоть до нуля. Размер преференции зависит от выбранного варианта и категории недвижимости. Полное освобождение от налогообложения предоставляется собственникам, владеющим квартирой или домом больше трёх или пяти лет.

Что такое имущественный вычет за продажу квартиры, дома?

Порядок предоставления и определения имущественного вычета регламентирован статьёй 220 Налогового кодекса РФ. Директивные нормы позволяют воспользоваться льготой:

  • в пределах фиксированной суммы, установленной отдельно для жилых объектов, земельных участков и нежилых помещений;
  • с учётом документально подтверждённых расходов на первичное приобретение объекта продажи;
  • при условии, что стоимость объекта по договору не ниже 70% от результатов его кадастровой оценки.
Важно! Привязка к кадастровой стоимости действует для сделок, заключённых после 01.01.2016. Она препятствует намеренному занижению цены квартиры для ухода от налогов.

Условия предоставления

Для предоставления имущественного вычета с продажи недвижимости необходимо соблюдение следующих условий:

  • продавец является собственником выставленного на продажу объекта;
  • срок владения меньше минимальной величины, освобождающей от налогообложения;
  • для предпринимателей предусмотрено ограничение в части применения формулы «доходы минус расходы».

Сколько раз можно применять?

Кратность применения вычета обладает следующими ограничениями:

  • имущественный вычет предоставляется каждый раз при декларировании данного права;
  • льгота привязана к налогоплательщику, а не к объекту – в течение года можно воспользоваться только один раз в пределах фиксированной суммы;
  • наличие резидентского статуса не влияет на механизм предоставления, но определяет процентную ставку по налогу – 13% для резидентов и 30% для нерезидентов.

Как получить возврат НДФЛ?

foto-2-85Если цель продажи принадлежащей недвижимости заключается в приобретении новой квартиры или дома, то у продавца есть возможность вернуть перечисленный с продажи НДФЛ.

Алгоритм действий проиллюстрирован примером:

  • в 2016 году приобретают квартиру за 2 млн руб., имущественный вычет по ней не оформляют;
  • продают её в 2018 году за 4 млн руб.;
  • используют право на вычет в размере доходов и уплачивают в бюджет (4 000 000 – 2 000 000) х 13% = 260 000 рублей;
  • приобретают новую квартиру за 6 млн руб.;
  • оформляют возврат НДФЛ от максимально возможной суммы 2 000 000 х 13% = 260 000 рублей;
  • возмещение из бюджета компенсирует понесённые налоговые траты.

Величина налоговой льготы

Налоговый кодекс РФ (подпункты 1 и 2 пункта 2 статьи 220) допускает снижение налогооблагаемой базы на следующие суммы:

  • 1 миллион – в отношении квартиры, дома, дачи, комнаты, земельного надела и доли в любом из этих объектов;
  • 250 тысяч – в отношении других объектов недвижимости (гаражи, нежилые помещения и пр.);
  • по сумме понесённых расходов – при документальном подтверждении затрат.
Если недвижимость была получена в дар, по наследству, по договору ренты или путём приватизации, последний вариант не применим. Издержек на приобретение квадратных метров нет, значит, нет оснований для занижения налогооблагаемой базы. Остаётся только фиксированная сумма.

База для расчета

При расчёте налогооблагаемой базы учитывают следующие нюансы:

  • право собственности возникло до 01.01.2016 года – в качестве базы выступает стоимость объекта по договору;
  • регистрация объекта на собственника произведена после 01.01.2016 года – выбирают большее из двух значений (70% кадастровой стоимости или цену контракта);
  • оформление собственности в данный момент невозможно (для переуступки права долевого участия) – налоги рассчитывают с указанной в договоре цены объекта.

Срок владения

Статья 217.1 НК РФ содержит норму, освобождающую продавца квартиры от налогообложения, если он:

  • три и больше лет назад получил её в дар, по наследству, в рамках приватизации и по условиям договора ренты;
  • пять и больше лет назад приобрёл по другим основаниям – купил, обменял и пр.

Для отсчёта срока владения оперируют следующими датами:

  • покупка, самостоятельная постройка, получение в дар, приватизация с 01.01.1998 – регистрация права собственности в ЕГРН;
  • наследование – смерть наследодателя;
  • признание через суд – вступление в силу соответствующего судебного акта;
  • приватизация до 01.01.1998 – передача жилья в собственность;
  • через ЖСК – после подписания акта приёма-передачи и полной выплаты паевого взноса;
  • приобретение по долям – оформление права собственности на первую долю;
  • по реновации – приобретение жилья, взамен которого предоставлено реновационное.

Общее дело

Совместное владение объектом недвижимости накладывает специфический отпечаток в деле получения имущественного вычета продавцами долей:

  • объект продан как единое целое по одному договору купли-продажи – бывшие собственники делят предельную сумму вычета пропорционально долям владения;
  • для каждой доли был оформлен отдельный договор купли-продажи – каждый владелец имеет право на максимальный размер вычета.
Особенность! Если объект выкупал по отдельным долям один человек, то для него право собственности начнёт исчисляться с момента регистрации перехода права по первой доле.

Алгоритм действий для получения

Порядок действий:

  1. Подготовка документов, подтверждающих факт продажи имущества.
  2. Сбор бумаг по затратам, если вычет решено заменить формулой «доходы минус расходы».
  3. Заполнение декларации – самостоятельно, с использованием программных средств, с привлечением специалиста.
  4. Предоставление пакета документов в ИФНС в любой день с января по апрель.
  5. Ожидание уведомления от налогового инспектора о результатах рассмотрения.
  6. Перечисление исчисленного размера НДФЛ в любой день до 15.07.

Применение пенсионерами

Имущественный вычет при продаже квартиры предоставляется всем гражданам на общих основаниях, вне зависимости от достижения ими пенсионного возраста. Особых преференций для пенсионеров в этом случае не предусмотрено.

Налоговое право предусматривает для них следующие льготы:

  • освобождение от имущественного налога в отношении одного из объектов в каждой категории недвижимости (квартиры, дома, земли, гаража);
  • пенсии не подлежат обложению НДФЛ;
  • при оформлении имущественного вычета на приобретаемое жильё допустимо вернуть подоходный налог за три года, предшествующих покупке.

Налог на имущество при покупке недвижимости

Покупка недвижимости сопровождается возникновением обязательства по уплате налога на имущество:

  • если покупатель не относится ко льготным категориям – статья 407 НК РФ;
  • если площадь владения больше предоставленного вычета – статья 403 НК РФ;
  • перечисления происходят раз в году – до 01.12 по уведомлению от ИФНС.
Интересно! Организации оплачивают имущественный налог раньше собственников-граждан – вслед за поданной до 30.03 декларацией.

Вычет при продаже квартиры позволяет уменьшить декларируемый доход на миллион рублей или сумму задокументированных расходов. Расчёт НДФЛ производят с оставшейся суммы. При определении налогооблагаемой базы принимают в расчёт 70% кадастровой стоимости объекта продажи. Предоставление вычета происходит на общих основаниях для всех категорий физических лиц.