Приобретаем недвижимость: как посчитать и оплатить налог при покупке жилья?

foto-1-81Имущество и доходы субъектов экономической деятельности подлежат налогообложению, будь они обычными гражданами, собственниками бизнеса или крупными компаниями. Условия взимания сбора в виде имущественного и подоходного налогов определяются нормативными актами всех уровней: от Налогового кодекса РФ до муниципальных директив. Отличия заложены и в принципах удержания налога с продавца и покупателя.

Уплата налогов при покупке жилья

Купля-продажа недвижимости – сделка, в результате которой одна из сторон (продавец) получает доход, а другая сторона (покупатель) – имущество. И тот, и другой обязаны внести в бюджет некоторую сумму:

  • продавец – единоразово по окончанию календарного года НДФЛ со стоимости проданного объекта;
  • покупатель – ежегодно 0,1% от кадастровой стоимости приобретённого жилья.
Важно! Налоговый кодекс РФ предусматривает льготы как для продавца, так и для покупателя недвижимого имущества. Статья 220 предоставляет право имущественного вычета, а статьи 403 и 407 регламентируют снижение налога на имущество.

В каких случаях не платится?

От уплаты подоходного налога с продажи квартиры или дома освобождены:

  • собственники подаренной, приватизированной, унаследованной или полученной по договору ренты недвижимости, владеющие объектом не меньше 3 лет;
  • собственники имущества, полученного другим способом, владеющие им не менее 5 лет;
  • собственники объектов, оценённых менее чем в 1 млн руб.

Взимание имущественного налога в отношении одного из объектов в каждой категории может быть отменено для собственников, перечисленных в пункте 1 статьи 407 НК РФ.

Надо ли платить НДФЛ, если купить вторую квартиру?

Вопрос перечисления НДФЛ после совершения сделки купли-продажи квартиры актуален для обоих участников сделки:

  • продавец стремится занизить налогооблагаемую базу, чтобы избежать дополнительных трат;
  • покупатель, понеся значительные расходы, желает увеличить свои доходы.

В первом случае продавец может избежать обязанности уплатить НДФЛ при соблюдении следующих условий:

  1. Новая квартира приобретена им в год продажи или ранее.
  2. Если новый объект приобретён раньше совершения продажи собственности, то право на вычет по пункту 3 статьи 220 НК РФ не должно было быть заявлено.
  3. Сумма имущественного вычета с приобретения перекрывает или равна сумме подлежащего уплате подоходного налога с продажи.

foto-2-2Например, гражданин А. унаследовал в 2018 году квартиру, продал её спустя год за 2 млн руб. и в этом же году приобрёл дом за 3 млн руб. При заполнении декларации по итогам 2019 года он воспользуется вычетом, уменьшающим размер НДФЛ: (2 000 000 – 1 000 000) х 13% = 130 000 рублей. И одновременно предъявит документы на возврат подоходного налога с покупки дома в размере 2 000 000 х 13% = 260 000 рублей. В итоге возврат по вычету перекроет сумму подлежащего оплате НДФЛ.

В случае, когда собственником второй квартиры становится покупатель первого жилья, вопрос с оплатой НДФЛ зависит от исчерпанности суммы имущественного вычета по первой квартире. Если ранее приобретённый объект стоил меньше 2 млн руб., то налоговое право позволяет перенести остаток суммы на объекты недвижимости, приобретаемые позднее.

Кто платит налог?

Статья 19 НК РФ признаёт плательщиками налогов всех субъектов экономической деятельности, обладающих предусмотренными соответствующим сбором признаками:

  • подоходный налог или налог на прибыль – при наличии дохода или прибыли с учётом применяемых льгот;
  • имущественный налог – при владении недвижимостью с учётом возможных преференций;
  • транспортный налог – после приобретения транспортного средства и т.д.

Продавец

Продавцы недвижимости обязаны уплатить подоходный налог в таких случаях:

  • они владеют предметом сделки меньше трёх лет, а право собственности получили в результате дарения, приватизации, наследства или ренты;
  • владеют объектом меньше 5 лет во всех остальных случаях;
  • реализуют квартиру дороже миллиона рублей или дороже цены, по которой сами её приобрели.
Особенность! Последний пункт связан с подпунктами 1 и 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ, позволяющими снизить на эту сумму полученный от сделки доход.

Покупатель

Покупатель жилья становится собственником имущества и получает обязанность платить налог в таких случаях:

  • он не относится к льготной категории граждан, перечисленных в пункте 1 статьи 407 НК РФ;
  • владеет имуществом, площадь которого превышает размер вычета, регламентированного статьёй 403 НК РФ.
Интересно! Однако при этом новоиспеченный собственник может избежать подоходного налога, воспользовавшись правом на вычет, предоставленным подпунктами 3 и 4 пункта 1 статьи 220 НК РФ.

Размер на приобретение недвижимости

Российское налоговое право предусматривает льготу для новых собственников жилья:

  • на размер понесённых затрат на его приобретение – учитываются только личные и кредитные средства;
  • на величину погашенных по займу процентов – в зачёт идут фактически оплаченные суммы в декларируемом году.

Эти расходы будут учтены при удержании с его заработка подоходного налога. Однако законодатель ограничил их размер: до 2 млн руб. на приобретение и до 3 млн руб. — на погашение процентов по займу.

Как рассчитать выплату?

При расчёте выплаты учитывают:

  • стоимость приобретённого жилья по договору – например, 1,5 млн руб.;
  • расходы на отделку или достройку помещений – например, 200 тыс. руб.;
  • затраты на подключение коммуникаций – например, 300 тыс. руб.;
  • сумму погашенных процентов – например, 100 тыс. руб.

Подтверждённые документально траты суммируют и вычисляют размер неподлежащего удержанию НДФЛ. В примере его сумма составит (1 500 000 + 200 000 + 300 000 + 100 000) х 13% = 273 000 рублей. Их можно получить одной суммой, обратившись в ИФНС, или частями в течение года, обратившись в бухгалтерию по месту работы.

Можно ли уменьшить сумму?

Размер фактической выплаты может быть меньше расчётной в следующих случаях:

  • стоимость объекта по договору не соответствует расписке, платёжной квитанции и другим документам по факту перечисления денежных средств продавцу;
  • затраты на отделку, достройку и подключение к коммуникациям учитываются в том случае, если в договоре прямо указано на их отсутствие в приобретаемом объекте;
  • предельный размер вычета на приобретение, отделку и подключение к коммуникациям не может превышать 2 млн руб.;
  • льгота на погашенные проценты предоставляется по факту, а не по договору, в течение всех лет выплаты по кредитному соглашению;
  • размер фактически удержанного с работника НДФЛ меньше положенной льготы – остаток переносится на следующий год.

Что такое налоговый вычет?

Налоговый вычет – это сумма расходов, на которую может быть снижен заработок налогоплательщика, облагаемый налогом на доходы. Льгота зависит от основания предоставления:

  • стандартный – при наличии детей или отнесения налогоплательщика к льготной категории;
  • социальный – после платного лечения, обучения или участия в программе софинансирования пенсии;
  • имущественный – при продаже или покупке недвижимого имущества и т. д.

Как оформить?

Оформление налогового вычета предусматривает два способа:

  1. В ИФНС – один раз в год по истечении календарного года, с полным пакетом документов, сумма поступает на расчётный счёт спустя 4 месяца после подачи декларации с заявлением.
  2. По месту работы – ежемесячно, по уведомлению от налоговой службы, спустя месяц после обращения в ИФНС.

Пакет документов для возмещения НДФЛ включает:

  • подтверждение доходов, облагаемых по ставке 13%, – справка 2-НДФЛ;
  • право на вычет – договор купли-продажи и свидетельство о собственности, договор долевого участия и акт приёма-передачи и др.;
  • расходные документы: кассовые чеки, расписка, платёжный ордер, справка банка и пр.;
  • налоговая декларация по итогам года.

Налог при покупке квартиры платят все участники сделки. Одни (продавцы) вносят в казну однократную сумму с дохода от продажи собственности. Другие (покупатели) ежегодно пополняют местный бюджет на вменённый им размер имущественного налога. И те, и другие могут воспользоваться предусмотренными законодательством льготами.