Как получить налоговый вычет при покупке и продаже квартиры?

foto-1-64Декларирование дохода для проверки правильности начисления подоходного налога – обязанность любого продавца, в том числе и реализующего собственные квадратные метры. Однако в ряде ситуаций при продаже квартиры применяют нулевую ставку или льготный режим – налоговый вычет. Он снижает базу для расчёта НДФЛ и позволяет существенно сэкономить.

Когда сделка по продаже квартиры облагается налогом?

По НК РФ освобождение от обязанности выплачивать НДФЛ наступает после сохранения собственнических прав на реализуемую недвижимость в течение определённого количества лет:

  1. Для правоотношений, возникших до 2016 года, достаточно пробыть собственником не меньше трёх лет.
  2. Для правоотношений, оформленных после 2016 года на основании дарения, ренты, наследования или приватизации, минимальный период владения приравнен к трём годам.
  3. Право собственности, возникшее после 2016 года по другому основанию (отличному от перечисленных в п.2), должно быть сохранено в течение пяти лет.
Важно! В некоторых случаях при расчёте НДФЛ с продажи квартиры разумнее воспользоваться не налоговым вычетом, а уменьшением дохода расходами, понесёнными от первоначальной покупки.

Для продавца

Продавец после продажи недвижимости обязан задекларировать сделку и уплатить исчисленный налог в следующих случаях:

  • прошло меньше трёх лет с момента оформления дарственной, вступления в права наследования, окончания приватизационной процедуры, выполнения условий договора пожизненного содержания с иждивением;
  • прошло меньше пяти лет с момента приобретения этой квартиры, исключая вышеуказанные случаи.
НДФЛ по ставке 13% рассчитывают, отталкиваясь от указанной в договоре стоимости объекта. Однако некоторые предприимчивые продавцы стремятся занизить эту цифру. В таком случае при расчётах будет фигурировать стоимость объекта, составляющая 70% от его кадастровой оценки.

Для покупателя

Новоявленный обладатель квадратных метров декларирует покупку в следующих случаях:

  • получение объекта недвижимости в качестве приза в лотереях, розыгрышах и пр. – ставка налога составляет 35%;
  • приобретение за счёт собственных и кредитных средств – возврат НДФЛ с суммы расходов по ставке 13%.
Особенность! Возвращая деньги банку, покупатель уплачивает проценты. С этой суммы он также может возместить НДФЛ по стандартной ставке – 13%.

При покупке доли недвижимости

Реализация не всего объекта, а только его части обладает нюансами при определении размера льготы:

  • если все доли в этой квартире были проданы по единому договору, то каждый из бывших собственников получает вычет пропорционально размеру доли;
  • если каждый из бывших собственников оформлял продажу доли отдельным контрактом, то каждый из них может воспользоваться льготой по максимуму.

Как посчитать сумму налогового вычета?

Для расчёта суммы подлежащего уплате налога с учётом льготы применяют формулы в зависимости от обстоятельств продажи:

  1. Стандартный вариант НДФЛ = (сумма дохода – 1 000 000) х 13%.
  2. При наличии подтверждённых расходов по приобретению НДФЛ равен (сумма дохода – сумма расходов) х 13%.
  3. При занижении стоимости контракта НДФЛ будет равняться (кадастровая стоимость х 70% – 1 000 000) х 13%.

С какой суммы не платится?

Налоговый кодекс РФ (подпункты 1 и 2 пункта 2 статьи 220) допускает снижение налогооблагаемой базы на следующие суммы:

  • 1 миллион – в отношении квартиры, дома, дачи, комнаты, земельного надела и доли в любом из этих объектов;
  • 250 тысяч – в отношении других объектов недвижимости (гаражи, нежилые помещения и пр.);
  • по сумме понесённых расходов по их первоначальному приобретению – при документальном подтверждении затрат.
Интересно! Декларация подаётся один раз по окончании календарного года, в котором совершена продажа. Если в декларируемом периоде продали несколько объектов, то вычет предоставляется с общей суммы дохода, а не по каждому имуществу отдельно.

Сроки

foto-2-62Важный момент освобождения от уплаты налога с продажи недвижимости – срок владения объектом.

Его отсчёт зависит от нюансов перехода к продавцу права собственности:

  • покупка, самостоятельная постройка, получение в дар, приватизация с 01.01.1998 – от даты регистрации права собственности в ЕГРН;
  • наследование – от даты смерти наследодателя;
  • признание через суд – с момента вступления в силу соответствующего судебного акта;
  • приватизация до 01.01.1998 – по дате о передаче жилья в собственность (в договоре);
  • через ЖСК – после подписания акта приёма-передачи и полной выплате паевого взноса;
  • приобретение по долям – с момента оформления права собственности на первую долю;
  • по реновации – по приобретению жилья, взамен которого предоставлено реновационное.

Какие нужны документы для уплаты?

Налоговый вычет с продажи объекта недвижимости может применяться неограниченное число раз – с каждой сделки. В ИФНС направляют стандартный набор документов:

  • налоговую декларацию по итогам отчётного периода – в 2019 по итогам 2018 года, в 2020 по итогам 2019 и т. д.;
  • документ со сделки, свидетельствующий о факте реализации, – договор купли-продажи с прилагаемой распиской;
  • расходные документы по этому объекту (если выбран вариант уменьшения налогооблагаемой базы на размер затрат) – кассовые и товарные чеки, приходный ордер, платёжное получение, расписку о передаче денег и т. д.

Документы, удостоверяющие отражённые в декларации факты, предоставляют в копиях, однако оригиналы имеют при себе. Они могут понадобиться инспектору для сличения информации, устранения факта подчисток и исправлений.

Пример расчета имущественного возврата

Имущественный налоговый вычет рассчитывается с учётом всех обстоятельств сделки:

  1. Гражданин К. приобрёл в 2016 году квартиру за 3,75 млн рублей, а спустя два года продал её за 4,5 млн руб. При оформлении декларации размер подлежащего уплате налога с учётом льготы составит НДФЛ = (4 500 000 – 3 750 000) х 13% = 97 500 рублей. Если бы у гражданина К. не сохранились документы с предыдущей сделки, то схема расчёта была бы иной. НДФЛ равнялся (4 500 000 – 1 000 000) х 13% = 455 000 рублей.
  2. Гражданин И. продал в 2018 году приобретённую полгода назад квартиру за 3,15 млн руб. Её кадастровая стоимость на 01.01.2018 составила 5 млн руб. В этой ситуации при расчёте НДФЛ будут использовать не цену продажи, а результаты кадастровой оценки с учётом льготного коэффициента. НДФЛ равен (5 000 000 х 70% – 1 000 000) х 13% = 325 000 рублей.
  3. Гражданка А. в 2019 году продала унаследованную от бабушки в 2018 году комнату в общежитии за 800 тыс. руб. при кадастровой стоимости в 750 тыс. руб. Использование стандартной формулы расчёта НДФЛ (800 000 – 1 000 000) х 13% даст отрицательное число. В этом случае декларацию заполнить придётся, а уплачивать в казну налог – нет.
  4. Семья К. приобрела квартиру в 2015 году, получив в январе 2019 по программе реновации новое жильё. Новостройку было решено продать сразу же. Обязанности платить налог и заполнять декларацию нет, поскольку вышел трёхлетний минимальный срок владения квадратными метрами.
  5. Семья К. получила в январе 2019 года квадратные метры в новостройке по программе реновации в обмен на свою «двушку», приобретённую 108.2016. Продать без обязанности уплачивать налог они могут не ранее 15.08.2021. В противном случае придётся заполнять декларацию и рассчитывать НДФЛ с учётом вычета.

Налоговый вычет с продажи квартиры уменьшает размер полученного дохода, снижая налоговое бремя. Для этого либо вычитают миллион рублей из общей стоимости, либо уменьшают её на сумму первоначального приобретения. Льготой можно воспользоваться неограниченное число раз, однако в пределах календарного года она предоставляется однократно.