Для честных продавцов — нужно ли платить налог на продажу недвижимости?

foto-1-83Налог на продажу недвижимости – обязательный сбор в пользу государства с бывшего собственника недвижимого имущества (земли, квартиры, дома и пр.). Налоговое право предусматривает разные подходы к налогообложению имущества, приобретённого до 2016 года и после этой даты. Размер подоходного налога может быть снижен путём применения имущественного вычета.

Нужно ли платить налог при продаже недвижимости?

Продажа недвижимости – один из источников дохода, а любой заработок подлежит налогообложению. Статья 209 НК РФ обязывает вносить платежи:

  • резидентов – вне зависимости от места расположения проданного объекта (в границах России или за её пределами);
  • нерезидентов – только в отношении российской недвижимости.
Важно! Пункт 17.1 статьи 217 НК РФ содержит норму, освобождающую от уплаты налога на доходы с реализации недвижимого имущества.

Основные особенности налогообложения

При налогообложении доходов продавцов недвижимости учитывают следующие особенности:

  • дату приобретения ими права собственности на выставленный на продажу объект – с 2016 года изменена продолжительность минимального срока владения;
  • основание перехода права – один из критериев установления продолжительности минимального срока собственности;
  • категорию недвижимости – предусмотрены разные подходы к предоставлению льгот в случае продажи квартиры или офиса.

Если имущество в собственности до 2016 года

Если право собственности на имущество возникло до 2016 года, то применяется следующий порядок:

  • владение в течение трёх лет полностью освобождает продавца от обязанности уплачивать налог на доходы – вне зависимости от стоимости, количества реализованных за год объектов и основания получения права;
  • при расчёте НДФЛ допустимо использование имущественного вычета в размере 1 000 000 руб.;
  • при документальном подтверждении расходов налогооблагаемая база может быть рассчитана как разница между ценой продажи и суммой понесённых продавцом первичных затрат;
  • ставка налога принимается равной 13%.
Внимание! Для жилья, полученного в рамках программы реновации, срок владения не прерывается, а исчисляется с момента получения прав на первоначальную жилплощадь.

Изменения с 1.01.2016

С 2016 года в Налоговый кодекс РФ были внесены изменения, касающиеся льготного периода владения недвижимостью, стоимости жилья и размера имущественного вычета:

  1. Для объектов, перешедших в собственность продавца по праву наследования, дарения, приватизации или ренты, срок сохранён на уровне 3 лет.
  2. По всем остальным основаниям перехода права (купля-продажа или обмен) минимальный срок владения увеличен до пяти лет.
  3. Продажа гаражей и нежилых объектов, пробывших в собственности более трёх лет, не облагается налогом.
  4. Стоимость объекта по договору не может быть ниже 70% его кадастровой стоимости.
  5. Для жилых объектов размер вычета сохранён на уровне 1 млн руб., для остальной недвижимости снижен до 250 тыс. руб.

Размеры НДФЛ

foto-2-81Реализация недвижимости, пробывшей в собственности меньше трёх или пяти лет, влечёт необходимость декларирования дохода и оплаты НДФЛ.

Ставка подоходного налога зависит от статуса налогоплательщика:

  • резидент (проживающий на территории страны не меньше 183 дней в году) вносит в казну 13%;
  • нерезидент (срок пребывания в течение года меньше 183 дней) обязан перечислять 30% от полученной прибыли.

Как рассчитать подоходный платеж с кадастровой стоимости?

Пункт 5 статьи 217.1 НК РФ регламентирует порядок применения результатов кадастровой оценки реализуемого объекта недвижимости:

  1. Получают утверждённые результаты кадастровой оценки – 5 млн руб.
  2. Кадастровую стоимость жилья умножают на понижающий коэффициент 0,7 – 3,5 млн руб.
  3. Применяют к этой сумме имущественный вычет (1 млн руб.) – 2,5 млн руб.
  4. Умножают на 13% – 325 тыс. руб.
  5. После сдачи декларации перечисляют в бюджет 325 000 рублей.
Особенность! При проверке декларации налоговый инспектор сравнивает две цены объекта – по договору с покупателем и 70% от кадастровой оценки. Расчёты проводят по большему значению.

Как уменьшить сумму?

Для уменьшения размера подоходного налога законодатель предоставляет следующие льготы (воспользоваться можно одной из них – по выбору):

  • имущественный вычет в размере 1 млн руб. для жилой недвижимости и земельных участков и 250 тыс. руб. для остальных видов имущества (подпункт 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ);
  • снижение налогооблагаемой базы на величину понесённых расходов по приобретению объекта сделки (подпункт 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ).

К числу первоначальных затрат продавца относят (при документальном подтверждении):

  • стоимость квартиры или дома;
  • размер уплаченных банку процентов (если жилплощадь приобреталась в кредит);
  • величину расходов по отделке или подключению коммуникаций.
Если в год продажи приобрести новую недвижимость и воспользоваться правом на имущественный вычет по факту приобретения, то возврат НДФЛ может полностью перекрыть подлежащий уплате налог с продажи.

Срок возврата для физических лиц

Физические лица, продающие собственную недвижимость, наделены правом самостоятельного определения налоговой базы и расчёта НДФЛ. Сроки перечисления подоходного налога определены статьями 228 и 229 НК РФ:

  • до 30 апреля – подача налоговой декларации;
  • до 15 июля – оплата НДФЛ.

Требуемая документация

До 30 апреля следующего за продажей года необходимо подготовить и представить в ИФНС следующие документы:

  • налоговую декларацию – обобщённая информация по доходам и расходам налогоплательщика в декларируемом году, а также по положенным ему налоговым льготам (вычетам);
  • договор купли-продажи, в котором декларант выступает в качестве продавца;
  • подтверждение первоначальных затрат – договор приобретения, кассовые чеки, расписки, справки из банка и пр.

Последний пункт является обязательным, если налогоплательщик решил заменить вычет в размере 1 млн рублей суммой фактических затрат на приобретение недвижимости.

Порядок выплаты

Получение имущественного вычета, связанного с продажей недвижимости, можно оформлять неограниченное количество раз – хоть каждый год. Однако в рамках календарного года им можно воспользоваться в пределах лимита вне зависимости от числа проданных объектов.

Например, в 2019 году гражданин И. продал квартиру и дачу. При оформлении декларации в 2020 году он сможет получить вычет с общей суммы продаж, а не с каждого объекта в отдельности.

Алгоритм действий состоит из следующих шагов:

  1. Подготовка документов, подтверждающих факт продажи имущества.
  2. Сбор бумаг по затратам, если вычет решено заменить формулой «доходы минус расходы».
  3. Заполнение декларации – самостоятельно, с использованием программных средств, с привлечением специалиста.
  4. Предоставление пакета документов в ИФНС в любой день с января по апрель.
  5. Ожидание уведомления от налогового инспектора о результатах рассмотрения.
  6. Перечисление исчисленного размера НДФЛ в любой день до 15. 07.

Налог на продажу недвижимости вычисляется налогоплательщиком самостоятельно на основании внесённых в декларацию сведений. Налогооблагаемая база может быть уменьшена на величину имущественного вычета либо понесённые первоначально затраты. Срок сдачи декларации и перечисления подоходного налога определены Налоговым кодексом РФ.