Кто должен платить подоходный налог при продаже квартиры и какой срок уплаты?

foto-1-79Многих граждан интересует такой вопрос: какой налог надо платить при продаже квартиры? В каких случаях можно обойти необходимость его уплачивать, и есть ли возможность снизить налоговую базу? На самом деле, ответы на эти вопросы можно найти в Налоговом кодексе РФ. Но также есть сведения в Гражданском и других кодексах. Еще существуют федеральные законы, которые вносят некоторые исключения в оплату подоходного налога во время реализации имущества. Стоит подробнее рассмотреть все нюансы.

Подоходный налог при продаже квартиры

Закон требует оплачивать подоходный налог, в том числе после реализации жилья. Однако в данном случае есть несколько важных моментов, о которых надо помнить. Не всегда необходимо оплачивать НДФЛ после реализации имущества. Также возможно снизить размер налоговой базы.

Кто и когда должен платить?

Согласно действующим законам, необходимо оплачивать налог с продажи недвижимости, если жилье было в собственности менее пяти лет. Это важное требование, которое закреплено в нескольких правовых актах. Такой продолжительный срок владения жильем позволяет исключить спекулятивную составляющую. То есть, у граждан нет возможности купить недвижимость и быстро от нее избавиться, чтобы получить прибыль. В этом случае придется оплачивать довольно большую сумму налога.

Однако есть разные сроки владения жильем, чтобы избежать оплаты налога. Так, если сделка была оформлена ранее 2016 года, то надо ждать 3 года для продажи объекта. При оформлении после 01.01.2016 придется ждать пять лет. Дату начала владения объектом можно посмотреть в выписке из ЕГРН. Ранее вместо нее было свидетельство. Новые уже не выдают, но те, которые остались на руках у собственников, имеют юридическую силу.

Также не требуется оплачивать подоходный налог, если стоимость жилья составляет менее одного миллиона рублей. Эта информация указана в статье 220 НК РФ.

Важно. Граждане могут в договоре написать любую сумму. Однако сильно занизить ее не получится, чтобы избежать оплаты налога. Закон запрещает указывать цену ниже 70% от кадастровой. Узнать ее возможно на сайте Росреестра. Для этого требуется запросить информацию. Также можно воспользоваться специализированными порталами. Они за небольшое вознаграждение сами сделают запрос и предоставят сведения.

Какая сумма облагается?

Необходимо понимать, что не всегда необходимо оплачивать налог. В частности, не облагаются такие виды:

  • жилая недвижимость, стоимость которой менее 1 миллиона рублей;
  • любая сумма, если после сделки в отчетный период покупалась другая недвижимость, стоимость которой выше;
  • любая сумма, если на строительство нового жилья в тот же период была потрачена эквивалентная сумма или больше.

Таким образом, необходимо учитывать все нюансы и факторы, которые понижают налоговую нагрузку. В этом случае получится существенно сэкономить.

Какой процент взимается?

Необходимо понимать, сколько придется отдать государству при продаже жилой недвижимости. С 2019 года нерезиденты могут не платить НДФЛ, если они владели жильем более установленного срока. То есть, их приравняли в правах к гражданам РФ. Это было сделано, чтобы улучшить инвестиционный климат в стране. Данное правило действует на основании ФЗ-424 от 27.11.2018 года.

В этом же законе указано, что независимо от резиденства, необходимо оплачивать 13% в государственный бюджет, если жилье реализовано ранее положенного срока. Таким образом, оплата должна производиться в установленные сроки.

Справка. От уплаты налога уйти не получится. Росреестр передает данные в ФНС. То есть, если за отчетный период не было еще одной сделки, стоимость которой больше, то у сотрудников налоговой возникнут вопросы. Например: почему не была произведена оплата 13% до 15 июля следующего года? При этом придется оплачивать больше, учитывая пеню.

Как оформить документы?

foto-2-77Надо знать, как правильно оформлять документы для оплаты подоходного налога. Это можно сделать самостоятельно или через специализированную компанию. Если обращаться в стороннюю организацию, то придется заплатить около 3 тысяч рублей за услуги.

Чтобы всё оформить самостоятельно, необходимо скачать программу «Декларация» на официальном сайте ФНС. Там всегда находится последняя версия, в которую вшиты действующие бланки. Использовать эту программу гораздо выгоднее, чем обращаться в специализированные агентства, так как тут всё понятно изложено. А еще действуют контрольные соотношения. Если данные указаны неверно, то программа не позволит распечатать и укажет на ошибку.

Вот что необходимо заполнить:

  • персональные данные;
  • ИНН;
  • полученные за отчетный период доходы;
  • размер выплаченных налогов в виде НДФЛ;
  • стоимость проданной квартиры;
  • налоговую ставку;
  • сумму к перечислению;
  • стоимость сделки при покупке другой квартиры (если это было за отчетный период);
  • сумму к возврату НДФЛ (если на это есть право).

Государство не может предоставить больше, чем было оплачено за отчетный период. То есть, налоговый вычет при покупке недвижимости может составлять не более 260 000 рублей. Но ФНС откажут в этой сумме, если было выплачено в виде НДФЛ, например, 80 000 рублей. То есть, возможно получить не больше той суммы, которая была перечислена государству. В данном случае это 80 тысяч рублей.

Вместе с декларацией необходимо подавать:

  • справку о доходах;
  • договор купли-продажи;
  • кредитный договор, если планируется получить вычет за выплаченные банку проценты;
  • ИНН;
  • документы, подтверждающие факт транзакции по сделке с недвижимостью.

Это основной список документов, который может меняться в зависимости от ситуации. Если есть вопросы по сдаче декларации, стоит позвонить сотрудникам ФНС по номерам горячей линии. Предоставить 3-НДФЛ необходимо до 30 апреля следующего года. Но лучше это делать заранее, чтобы успеть внести исправления, если будут ошибки.

Можно ли продать недвижимость без НДФЛ?

Желание продать жилье и не платить налог является естественным. Никто не хочет отдавать государству то, что нажил своим собственным трудом. И есть несколько способов реализации имущества без необходимости производить оплату.

Малый срок собственности — менее 3 лет

Закон требует, чтобы гражданин совершал оплату НДФЛ, если продает имущество, не владея им и трех лет. Однако существует несколько важных моментов, о которых надо помнить:

  1. Если жилье достается в наследство, то необходимо обязательно подождать пять лет, чтобы ничего не оплачивать.
  2. Также можно не платить налог, не дожидаясь пяти лет, если сразу происходит покупка новой недвижимости. Ее стоимость должна быть выше, а сделка обязательно должна состояться в том же отчетном периоде. Таким образом, путем взаимозачета доходов и расходов, налоговый агент оказывается в минусе. То есть, он ничего не должен платить государству. Но декларацию все равно придется подать, чтобы доказать, что в результате сделки не была получена прибыль.
  3. Примерно такая же ситуация, если жилье было продано после ремонта. Но для этого надо предоставить квитанции, доказывающие, что собственник затратил больше, чем получил. Если же доходы оказались больше, а продажа произошла до истечения пяти лет, то налоговая база снижается. Но произвести оплату НДФЛ все равно придется.
  4. При получении объекта в дар должно пройти 5 лет (перед возможностью продать без налога).
  5. Иногда гражданин теряет жилье, которое было в залоге, продавая его из-за долгов по ипотеке. Все средства, полученные в результате сделки, уходят на закрытие кредита. То есть, прибыли фактически нет. В этом случае нет необходимости оплачивать налог. Если жилье переходит в собственность банка, согласно положениям закладной, то гражданин теряет его без получения компенсации. Следовательно, оснований для оплаты налога также нет.

Таким образом, только в исключительных случаях возможно не производить оплату НДФЛ при малом сроке собственности.

Имеет ли значение тип владения?

На самом деле, принципиального отличия нет. Если объект принадлежит физическому лицу, то доход с его реализации засчитывается как зарплата. Это значит, что гражданин обязан произвести оплату 3% в ФНС.

То есть, он может продавать:

  • жилые помещения;
  • коммерческую недвижимость;
  • нежилые строения.

Независимо от этого, придется производить оплату, если стоимость строения по договору составляет более одного миллиона рублей. При этом необходимо понимать, что все сделки регистрируются в Росреестре. Поэтому, если гражданин самостоятельно не подаст декларацию в ФНС, сотрудники этой инстанции сами придут в гости. У них будет информация о том, что сделка совершилась. То есть, доход был получен.

В этом случае надо будет предоставить документы, подтверждающие отсутствие прибыли (например, была оформлена дарственная) и оплатить штраф за непредставление декларации. Либо дополнительно заплатить штраф за то, что налог не был своевременно оплачен.

Важно. По реновации срок владения исчисляется от даты регистрации сделки по предыдущей квартире, которая находилась в снесенном доме. Это позволяет сразу продать новое жилье без необходимости оплачивать налоговые взносы после сделки, если ранее квартира была в собственности 3 года или 5 лет.

Нужно ли платить за покупку?

Если гражданин покупает жилье, то он не получает прибыль, а теряет свои сбережения. Руководствуясь логикой, подоходный налог оплачивать не нужно. То есть, если человек покупает квартиру на заработанные средства, он уже выплатил НДФЛ. Этот налог вычитался во время выплаты зарплаты. Но не всё так просто.

Если была продана одна квартира и куплена другая, стоимость которой меньше, то с дельты придется оплатить 13%. Вся информация должна быть задекларирована и передана сотрудникам ФНС до 30 апреля следующего года. Соответственно, налог оплачивается до 15 июля следующего года.

Сегодня многие пытаются занизить стоимость продажи квартиры, чтобы платить меньше. В этом случае сам продавец сильно рискует тем, что ему выплатят только по договору. Если покупатель решит не выполнять вторую часть соглашения, которая не предоставляется в ФНС, то не получится вернуть недостающую прибыль и через суд. Поэтому рекомендуется честно указывать все суммы во время оформления сделок с недвижимостью.

Чтобы снизить риск мошеннических действий, стоит обращаться за помощью в агентства недвижимости.