Что выгодней — дарственная или купля-продажа?

Основное преимущество дарственной заключается в том, что она освобождает одаряемого от уплаты налогов. Однако эта норма действует только тогда, когда стороны соглашения состоят в близком родстве. В противном случае им выгоднее совершить куплю-продажу, поскольку оспорить такую сделку сложнее (даже через суд).

Что такое дарственная?

foto-1-7Дарственная – это устаревшее понятие, под которым имеется в виду договор дарения. Он может быть заключен как между родственниками, так и между любыми другими людьми. Юридическая суть договора – безвозмездная передача имущества от одной стороны (дарителя) другой (одаряемого). Дарение не предполагает каких-либо условий – например: погашения задолженности по коммунальным платежам, ремонта и т.п.

Договор обязательно составляется в письменном виде и подлежит государственной регистрации в органе Росреестра или МФЦ. Однако регистрировать нотариально данный документ необязательно. Исключение составляют случаи, когда даритель передает не квартиру, а долю в ней. Все сделки, связанные с долями, осуществляются только с участием нотариуса.

Стороны могут добровольно заверить дарственную у нотариуса. В таком случае оспорить сделку в судебном порядке гораздо труднее. Нотариус проверяет документы на квартиру, документы сторон, а также их дееспособность и полное осознание последствий своих действий.

Плюсы

Заключение договора дарения обеспечивает сразу несколько преимуществ:

  1. Одаряемый не оплачивает налог НФДЛ.
  2. Новый собственник может продать в будущем полученную недвижимость без уплаты налогов через 3 года, а не через 5 лет (как в случае с покупкой).
  3. Если квартирой владеют несколько человек, то не нужно получать их письменный отказ от покупки.
  4. Если одаряемый состоит в официальном браке, квартира все равно перейдет только в его личную собственность. В случае возможного развода делить это имущество не нужно.
Важно! Освобождение от налога НДФЛ допускается только в тех случаях, когда он заключается между близкими родственниками. К ним относятся дети и родители, а также внуки/внучки и дедушки/бабушки и братья, сестры. Супруги в категорию близких родственников в данном случае не попадают (основание – ст. 217 НК).

Минусы

Несмотря на большое количество преимуществ, договор дарения имеет и существенные недостатки:

  1. Если он заключается между лицами, состоящими в дальнем родстве (или чужими людьми), одаряемый будет обязан выплатить НДФЛ. Налог составит довольно большую сумму – это 13% от стоимости квартиры. Например, если объект оценивается в 2 млн руб., придется оплатить 260 тыс. руб. При расчете налога за основу берется кадастровая стоимость, которая фактически совпадает с рыночной.
  2. Если передаваемая недвижимость принадлежит нескольким владельцам, необходимо получить письменное согласие каждого из них (ст. 576 ГК).
  3. Дарственная может быть расторгнута в определенных случаях. Этот недостаток в первую очередь касается одаряемого. Для дарителя он, наоборот, может стать преимуществом.
  4. К тому же такой договор легче аннулировать через суд, т.е. признать сделку недействительной.

Даритель вправе отменить свое решение в таких случаях:

  • если одаряемый покушался на дарителя или членов его семьи;
  • если он сознательно нанес вред его здоровью;
  • если одаряемый умер, а даритель пережил его;
  • одаряемый пользуется имуществом не по назначению, что может привести к утрате последнего (пожар в квартире, разрушение несущих конструкций и т.п.).

Указанный перечень случаев описан в ст. 578 ГК. Однако он не является исчерпывающим. Например, судебная практика показывает, что дарственные отменяются гораздо чаще, чем договор купли-продажи.

Распространенные причины отмены связаны с установлением отдельных обстоятельств:

  • на дарителя было оказано давление либо угроза давления;
  • к нему применялись насильственные действия;
  • он является недееспособным (полностью или частично);
  • он находился в состоянии, в котором не осознавал последствий своих действий (опьянение, сильный стресс и т.п.).

Что такое договор купли-продажи?

Это наиболее распространенный тип соглашения, который составляется для совершения сделки купли-продажи. Договор оформляется исключительно в письменном виде и также подлежит государственной регистрации. Его не требуется официально заверять, за исключением случаев продажи доли в квартире.

Плюсы

Заключение договора купли-продажи между сторонами дает несколько преимуществ:

  1. Продавец не выплачивает НДФЛ 13%, если он владел квартирой на протяжении 5 лет и более. При этом, если он получил недвижимость по наследству, срок минимального владения уменьшается до 3 лет.
  2. Сделка купли-продажи дает меньше оснований для ее отмены. Например, договор дарения может быть признан недействительным, если одаряемый создает угрозу гибели имущества (пожар, использование не по назначению и т.п.). А купля-продажа не может быть отменена даже при наличии этих обстоятельств.
  3. В качестве сторон могут быть не только физические, но и юридические лица.

Минусы

Однако договор купли-продажи не лишен недостатков:

  1. Покупатель должен ожидать не менее 5 лет, чтобы впоследствии иметь возможность продать квартиру без уплаты налога.
  2. Если покупатель состоит в официальном браке, объект переходит в совместную собственность. Исключение составляют случаи, когда между супругами заключен брачный контракт, содержащий соответствующий пункт о разделении имущества.
  3. Если квартира на момент продажи находится в совместной собственности, понадобится получить письменный отказ от других сособственников, имеющих преимущественное право покупки (в первую очередь) на основании ст. 250 ГК.
Обратите внимание! При продаже квартиры налог 13% оплачивается только с той суммы, которая превышает 1 млн руб. К тому же продавец может быть полностью освобожден от оплаты, если он в тот же год приобретет недвижимость по такой же или большей цене и документально подтвердит свои расходы перед налоговой службой.

Чем отличаются и что лучше между родственниками?

Таким образом, основные отличия между дарственной и договором купли-продажи связаны с налогообложением.

Сделка Дарение Покупка
Налог платится Одаряемым, если он не является близким родственником

Одаряемым после продажи квартиры в случае владения ею менее 3 лет

Продавцом в любом случае

Продавцом, если он владел квартирой менее 5 лет

Налог не платится Дарителем в любом случае

Одаряемым, если он является близким родственником

Покупателем в любом случае

Продавцом, если он владел квартирой более 5 лет

Что дешевле и выгодней при передаче дома или квартиры?

foto-2-8Близким родственникам выгоднее всего заключить именно договор дарения. В этом случае оплачивать налог не нужно. К тому же квартиру можно будет продать уже через 3 года и также не вносить 13%.

Если стороны не состоят в близком родстве, им целесообразнее оформить сделку купли-продажи, отменить которую даже в судебном порядке будет сложнее.

Обратите внимание! Если вскоре после одной дарственной новый собственник заключает новый договор дарения, чтобы уклониться от налогов, ФНС может проверить эту схему и потребовать уплаты НДФЛ в судебном порядке.

Может ли дарственная быть без права продажи?

Договор дарения предполагает полную передачу права собственности от одного человека к другому. Поэтому новый владелец может распоряжаться своим имуществом любыми законными способами:

  • продать квартиру;
  • завещать ее;
  • обменять;
  • сдать в аренду;
  • подарить другому человеку;
  • сделать перепланировку и т.п.

Соответственно, если даже в договоре дарения упоминается пункт о том, что одаряемый не может продать квартиру, он не будет иметь юридической силы, поскольку противоречит нормам гражданского законодательства.

Таким образом, однозначного ответа на вопрос, что выгоднее – дарственная или покупка – нет. Всё зависит от конкретной ситуации – степени родства и планов дальнейшей продажи квартиры (через 3 года или 5 лет).