Основное преимущество дарственной заключается в том, что она освобождает одаряемого от уплаты налогов. Однако эта норма действует только тогда, когда стороны соглашения состоят в близком родстве. В противном случае им выгоднее совершить куплю-продажу, поскольку оспорить такую сделку сложнее (даже через суд).
Оглавление
Что такое дарственная?
Дарственная – это устаревшее понятие, под которым имеется в виду договор дарения. Он может быть заключен как между родственниками, так и между любыми другими людьми. Юридическая суть договора – безвозмездная передача имущества от одной стороны (дарителя) другой (одаряемого). Дарение не предполагает каких-либо условий – например: погашения задолженности по коммунальным платежам, ремонта и т.п.
Стороны могут добровольно заверить дарственную у нотариуса. В таком случае оспорить сделку в судебном порядке гораздо труднее. Нотариус проверяет документы на квартиру, документы сторон, а также их дееспособность и полное осознание последствий своих действий.
Плюсы
Заключение договора дарения обеспечивает сразу несколько преимуществ:
- Одаряемый не оплачивает налог НФДЛ.
- Новый собственник может продать в будущем полученную недвижимость без уплаты налогов через 3 года, а не через 5 лет (как в случае с покупкой).
- Если квартирой владеют несколько человек, то не нужно получать их письменный отказ от покупки.
- Если одаряемый состоит в официальном браке, квартира все равно перейдет только в его личную собственность. В случае возможного развода делить это имущество не нужно.
Минусы
Несмотря на большое количество преимуществ, договор дарения имеет и существенные недостатки:
- Если он заключается между лицами, состоящими в дальнем родстве (или чужими людьми), одаряемый будет обязан выплатить НДФЛ. Налог составит довольно большую сумму – это 13% от стоимости квартиры. Например, если объект оценивается в 2 млн руб., придется оплатить 260 тыс. руб. При расчете налога за основу берется кадастровая стоимость, которая фактически совпадает с рыночной.
- Если передаваемая недвижимость принадлежит нескольким владельцам, необходимо получить письменное согласие каждого из них (ст. 576 ГК).
- Дарственная может быть расторгнута в определенных случаях. Этот недостаток в первую очередь касается одаряемого. Для дарителя он, наоборот, может стать преимуществом.
- К тому же такой договор легче аннулировать через суд, т.е. признать сделку недействительной.
Даритель вправе отменить свое решение в таких случаях:
- если одаряемый покушался на дарителя или членов его семьи;
- если он сознательно нанес вред его здоровью;
- если одаряемый умер, а даритель пережил его;
- одаряемый пользуется имуществом не по назначению, что может привести к утрате последнего (пожар в квартире, разрушение несущих конструкций и т.п.).
Указанный перечень случаев описан в ст. 578 ГК. Однако он не является исчерпывающим. Например, судебная практика показывает, что дарственные отменяются гораздо чаще, чем договор купли-продажи.
Распространенные причины отмены связаны с установлением отдельных обстоятельств:
- на дарителя было оказано давление либо угроза давления;
- к нему применялись насильственные действия;
- он является недееспособным (полностью или частично);
- он находился в состоянии, в котором не осознавал последствий своих действий (опьянение, сильный стресс и т.п.).
Что такое договор купли-продажи?
Это наиболее распространенный тип соглашения, который составляется для совершения сделки купли-продажи. Договор оформляется исключительно в письменном виде и также подлежит государственной регистрации. Его не требуется официально заверять, за исключением случаев продажи доли в квартире.
Плюсы
Заключение договора купли-продажи между сторонами дает несколько преимуществ:
- Продавец не выплачивает НДФЛ 13%, если он владел квартирой на протяжении 5 лет и более. При этом, если он получил недвижимость по наследству, срок минимального владения уменьшается до 3 лет.
- Сделка купли-продажи дает меньше оснований для ее отмены. Например, договор дарения может быть признан недействительным, если одаряемый создает угрозу гибели имущества (пожар, использование не по назначению и т.п.). А купля-продажа не может быть отменена даже при наличии этих обстоятельств.
- В качестве сторон могут быть не только физические, но и юридические лица.
Минусы
Однако договор купли-продажи не лишен недостатков:
- Покупатель должен ожидать не менее 5 лет, чтобы впоследствии иметь возможность продать квартиру без уплаты налога.
- Если покупатель состоит в официальном браке, объект переходит в совместную собственность. Исключение составляют случаи, когда между супругами заключен брачный контракт, содержащий соответствующий пункт о разделении имущества.
- Если квартира на момент продажи находится в совместной собственности, понадобится получить письменный отказ от других сособственников, имеющих преимущественное право покупки (в первую очередь) на основании ст. 250 ГК.
Чем отличаются и что лучше между родственниками?
Таким образом, основные отличия между дарственной и договором купли-продажи связаны с налогообложением.
Сделка | Дарение | Покупка |
Налог платится | Одаряемым, если он не является близким родственником
Одаряемым после продажи квартиры в случае владения ею менее 3 лет |
Продавцом в любом случае
Продавцом, если он владел квартирой менее 5 лет |
Налог не платится | Дарителем в любом случае
Одаряемым, если он является близким родственником |
Покупателем в любом случае
Продавцом, если он владел квартирой более 5 лет |
Что дешевле и выгодней при передаче дома или квартиры?
Близким родственникам выгоднее всего заключить именно договор дарения. В этом случае оплачивать налог не нужно. К тому же квартиру можно будет продать уже через 3 года и также не вносить 13%.
Если стороны не состоят в близком родстве, им целесообразнее оформить сделку купли-продажи, отменить которую даже в судебном порядке будет сложнее.
Может ли дарственная быть без права продажи?
Договор дарения предполагает полную передачу права собственности от одного человека к другому. Поэтому новый владелец может распоряжаться своим имуществом любыми законными способами:
- продать квартиру;
- завещать ее;
- обменять;
- сдать в аренду;
- подарить другому человеку;
- сделать перепланировку и т.п.
Соответственно, если даже в договоре дарения упоминается пункт о том, что одаряемый не может продать квартиру, он не будет иметь юридической силы, поскольку противоречит нормам гражданского законодательства.
Таким образом, однозначного ответа на вопрос, что выгоднее – дарственная или покупка – нет. Всё зависит от конкретной ситуации – степени родства и планов дальнейшей продажи квартиры (через 3 года или 5 лет).